Богатое поместье, на территории которого находится прекрасный вишнёвый сад, хозяйке Любови Раневской приходится продавать из-за долгов. Вместе со своей дочерью Анной помещица проживала в Париже несколько лет, оставив сад под присмотром своего брата Леонида Гаева, приёмной дочери Вари и старого прислуги Фриса. Уведомление о том, что имение выставлено на торги, расстраивает Раневскую. Вишнёвый сад был молчаливым зрителем её жизни. Воспоминания о смерти мужа, гибели в реке сына, разочарование в любви тяжело принимаются Раневской, но она любит свой дом, сад и решает вернуться. 

Леонид Андреевич, Варя, гувернантка Дуняша, Фрис – все встречали хозяйку и её дочь. Вскоре подоспел Ермолай Лопахин, сын бывшего крепостного слуги Раневской. Он смог «выбиться в люди» и стал знатным купцом, хоть и считал себя обычным «мужиком». 

Прибыли гости. Поместье на время ожило. Любовь Андреевна ходит по старым комнатам, которые таят в себе прошлое и пробуждают тёплые чувства. Каждому есть что рассказать. Дуняша собирается поведать хозяйке про то, как сватался к ней Эпиходов, простой служащий, который славится своим невезеньем, но она предпочитает лакея Яшу. Аня представляет будущее Вари вместе с Лопахиным, а сама осознаёт свою привязанность к Пете Трофимову – преподавателю из Московского университета, «вечному студенту», учителю погибшего сына Раневской. У Шарлотты Ивановны замечательная собака, а сосед Симеонов-Пищик просит дать взаймы. Тихонько под нос себе бормочет Фрис – больной слуга, чья жизнь была посвящена поместью.



Но повестке дня стоит вопрос о торгах. Ермолай предлагает Раневской и Гаеву сдать земли угодий в аренду дачникам, но это подразумевает вырубку вишнёвого сада. Они не согласны, Лопахину приходится покинуть их. Леонид вспоминает о тётке с Ярославля, которая, возможно, сможет им помочь и решает, что Аня поедет к ней за помощью. Следующий день прошёл в размышлениях. Денег, что передала тётка, не хватает на торги, но хозяева отказываются принять предложение Ермолая. Аня и Трофимов говорят о любви, свободе и о «новой» России. Всем присутствующим не хочется и не удаётся договориться, каждый слышит самого себя. 

Наступил день торгов, совсем некстати в имение устраивают бал. Всех ошеломляет новость прибывшего Ермолая – он новый владелец поместья. Его план осуществится. Ещё недавно цветущий вишнёвый сад заменят домики дачников. Все успокоились после продажи вишнёвого сада.  Раневская вернулась за любимым в Париж, Аня поступила в гимназию, Варя устроилась работать у Рагулиных экономкой, Гаев осваивает банковское дело. Остался в доме один лишь Фирс  — про него заботились, но сразу забыли, так и не отвезли в больницу. Вдали уже слышно как стучат по дереву.